李宇嘉新房和二手房价格增速将在二季度后回落

近日国家统计局发布了今年一季度全国房地产供需数据开发投资新开工土地购置等上游指标均向好下游销售面积和金额增速尽管有所回落但仍旧处于2014年9·30新政开启的新一轮回升周期的高点一季度开发投资同比增长9.1%增速创下近两年新高?#26377;?#33258;2015年底以来持续回升的态势按照开发投?#25163;?#21518;于销售12~18个月的规律看在2014年四季度以来销售持续回升的拉动下开发投资在一年后触底反弹增速从2015年底的1%上升到9.1%

另外2012~2016年全国土地购置整体负增长年均降幅为12%2012~2015年的4年中新开工有3年是负增长特别是2014和2015年连续2年负增长这在过去?#28216;?#20986;现过因此经过2015~ 2016年下游销售端的快速消化特别是2016年商品房销售面积达到15.7亿平方米击穿此前公认的历史顶部后各大城市在售库存消化周期多数降至10个月左右同时需求端激励去库存政策叠加紧缩用地供应以过去5年累计开工减累计销售作为在售库存计算三四线楼市整体去化周期明显下降

因此从2016年起全国楼市进入主动?#23433;?#24211;存阶段土地购置面积增速从2016年8月最低点开启反弹一直到今年以来增速转正?#23433;?#24211;存对新开工的带动最直接连续2年负增长后新开工面积增速在2016年转正今年一季度达到11.6%累计增速创2016年9月以来的新高在新开工和土地购置强劲推动下一季度开发投资创下2年来的新高随着近期40多个热点城市调控政策落地加上央行紧缩信贷?#30340;?#39044;测开发投资增速将在今年四季度掉头回落

笔者认为尽管一季度销售面积和金额增速均放缓但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长2014年四季度以来楼市持续回暖开发商手上的土地储备和在建库存被大量消耗主动?#23433;?#24211;存进程远没有结束同时2015年以来土地购置和新开工增速远慢于销售增速而房价却快速回升这意味着开发商包括土地储?#28014;?#22312;建未售在内的库存溢价增长现金流也将随销售量价提升而极大改善2016年以来开发商到位资金一直保持15%左右的增长今年一季度为11.5%场外多渠道融资?#31561;?#25104;风因此即便资金面收紧也不会对?#23433;?#24211;存造成冲击

此外住建部和国土部近日联?#25103;?#25991;要求各大城市要编制宅地供应中期规划和三年滚动计划并向社会公布同时按照在售库存消化周期管理层将督导供地计划编制和实施这一举措意在倒逼热点城市增加供地随后?#26412;?#25104;都苏州等城市公布中长期土地供应计划本年度?#26412;?#20379;地翻了一倍多数城市积极响应提出要增加宅地供应这标志着调控将?#26377;?#27714;侧转向供给侧也将为开发投资继续回升提供动力

今年一季度商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%较1~2月份分别回落5.6和0.9个百分点增速?#26377;?#20102;2016年4月以来持续回落的态势近期以强化限购限贷启动限售?#20219;?#20027;的需求端抑制政策落地2016年楼市火爆加上2~3月抢政策末班车?#20445;?#38656;求被提前?#22836;ţ?月70城房价数据显示新房和二手住房价格加速上涨未来调控也将继续施压去年二季度各月成交面积也均创单月历史新高形成高基数效应

同时近期资金面也出现收紧迹象银监会近两周内密集发文其核心目标是?#21451;?#30417;管同业和表外业务此外按揭贷款?#37096;?#22987;收紧3月新增?#29992;?#20013;长期贷款仅4500亿元已低于去年平均水平同比多增额降至零左右截至3月末全国个人住房贷款余额19.1万亿元同比增长35.7%比上年末回落1.1个百分点另外热点城市首套房贷优惠利?#25910;?#25187;从之前的基准利率0.9倍调减至0.95倍而且近期调控主要集中在三大都市圈内这一区域?#23395;?#20840;国30%左右的销售份额且提高首付成数的限贷是核心综上预计二季度后的销售面积增速将持续回落

由此可见当前楼市处于2014年四季度以来短周期回升触顶后的回落期领先指标销售面积和金额率先回落而且在调控政策全面落地需求过度?#22836;?#21644;资金面收紧的驱使下未来销售面积和金额增速将继续明显回落但是由于利率仍旧在底部加上稳增长和防风险宏观政策托底以及去库存和都市圈建设等结构性政策支持今明两年销售面积将在2016年创下的历史记录左右徘徊甚至大概率实现微幅增长

因此销售量在高位平衡是楼市下一个短周期的主要特征按照量在价先的原理特别是近期调控对未来需求明显挤出新房和二手住房价格增速将会在二季度触顶后回落

值得注意的是基于近年来新房供应效率低豪宅化投资化配套差改善型需求占主体的情况下楼市快速进入存量房时代二手住房价格上涨还将维持一段时间由此新房量价回调只影响未来土地购置新开工和开发投资但并不影响热点楼市整体交易量这也标志着楼市大规模新增建设的高潮已过

作为最滞后的指标因受益于下游销售端在本轮短周期强势回升开发投资将在今年保持增长态势但是2010年达到33%的增速历史记录后开发投资长周期回调进程已开启近年来一直保持个位数增长未来将缓慢回落

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